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2024-05-06

中地顾问助力雄安新区地价体系建设

图源:中国雄安官网

雄安新区作为具有国家重大历史战略意义的规划新区,其地价建设需立足于总书记提出的通过具有前瞻性的城市规划,不依赖土地财政的新发展模式。中地顾问结合以往改革新区基准地价编制的经验,在传统基准地价编制理论的基础上,探索从规划引领、城市运营角度创新技术路径,以确定雄安新区合理的基准地价水平,推动雄安新区基准地价的公布实施。

公示地价作为政府发挥指导、调控土地市场的重要工具,是体系建设的重要基础。随着《雄安新区国有建设用地基准地价》的公布,雄安新区的地价管理逐步走向规范化、体系化。中地顾问除连续五年深度参与雄安新区国有建设用地基准地价的初建和更新优化外,还同步思考并设计了雄安新区地价体系建设三个核心阶段(探索期、成长期、稳定期)的公示地价建设目标,以此为雄安新区土地管理工作建言献策。

雄安新区地价体系完全建立经历的三个阶段

探索期

创新与传统的衔接

探索期是地价体系建立的最重要阶段,是地价体系从“白纸”到“线稿”的关键一步,主要任务为确定基准地价的框架和运行模式,初设科学合理的基准地价水平,为新区的城市建设提供服务。在此次雄安新区基准地价编制中,中地顾问作为专业的评估咨询机构,在河北雄安新区管理委员会自然资源和规划局的带领下,以“三类用地”成本分摊机制作为总体指导,结合传统基准地价编制理论,搭建符合雄安新区特有情况的基准地价体系,并配合雄安新区目前推行的弹性年期出让、长期租赁、先租后让、“标准地”供应、作价出资(入股)等多元化土地供应政策,形成了自持比例、使用年期、复合利用、分层供应等差异化地价修正导向,为不同土地供应模式的土地价格提供基准地价参考。在此阶段的基准地价创新思路与传统理论的融合实践,基本实现了成本分摊价格与市场可承受价格的综合平衡,为雄安新区提供极具实用意义的应用成果,为我国其他新区在全域规划下如何精准制定基准地价提供实践参考。

成长期

体系建设与市场发展同步

随着城市建设的逐步展开,大量资金与资源投入,城市面貌逐步刻画清晰,雄安新区进入快速实施阶段的成长期。高起点、高标准设计、高质量发展、新理念、新业态对土地价格提升作用逐步显现。因此,该阶段需要时刻监测地价变化情况,逐步形成与土地市场价格挂钩的基准地价动态调整机制。同时,对于部分已成熟区域应有计划地引入标定地价,以微观角度优化成熟区域的地价空间布局和价值导向。此外,该阶段需进一步扩大基准地价适用范围,完善雄安新区基准地价的应用体系,使基准地价成果更具适时性。

稳定期

实现预警与检验闭环

在下一个“总体规划”到来之前,雄安新区大规模城市建设基本完成,土地市场基本形成完全市场,地价增速平稳,能实现市场化自我完善。该阶段可全面建立具有微观表征性的标定地价,体现各类价值影响因素作用下的理性价值,与基准地价各司其职,成为完善雄安新区地价体系的重要一环。在土地市场管理逐步完善的背景下,各类地价体系将在各类地价管理工作中得到检验和优化,结合大数据、云计算等技术手段,未来将实现市场地价与政府地价标准的实时联动,从而实现联动评估、动态调整的地价管理闭环。

中地顾问具有丰富的公示地价编制经验,积累了近20年的估价经验和超过400个公示地价实操案例。除雄安新区基准地价外,还承接了横琴粤澳深度合作区、广州(含南沙新区)国有建设用地基准地价、标定地价等改革先行区的公示地价建设工作。另多年深耕重点城市公示地价,如参与广州市、杭州市、太原市等城市的基准地价、标定地价体系建设,以及探索建立了广州市划拨用地基准地价。

撰稿:傅显雯

编辑:罗梓茵

审核:李广明

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