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2023-07-03

原创 | 浅谈征收地上附着物和青苗等补偿标准制定工作的三点思考

一、补偿标准制定的必要性和重要性

《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议第三次修正)明确规定:征收土地应当依法及时足额支付土地补偿费、安置补助费以及农村村民住宅、其他地上附着物和青苗等的补偿费用,并安排被征地农民的社会保障费用。可见,确定征收地上附着物和青苗等补偿标准是保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障的重要部分。

目前通过调查各地区的地上附着物和青苗补偿标准的使用情况,发现普遍存在部分地区现行补偿标准多年未更新,现势性差,且补偿类别已不符合当地实际情况。此外,同一地级市内各区域间补偿标准差异较大,易引发不同区域利益群众之间的对比,延缓征地工作的推进。

因此制定地上附着物和青苗补偿标准,是进一步加强和改进征地服务与管理工作,切实维护被征地农民合法权益的重大举措,对进一步完善征地补偿机制、提高征地管理工作透明度、减少征收过程中的不必要纷争和诉讼,促进经济社会高质量发展和维护社会稳定方面具有重要意义。

《广东省土地管理条例》(2022年6月1日通过并公布,自2022年8月1日起施行)明确:地级以上市人民政府应当组织拟定农村村民住宅、其他地上附着物以及青苗等补偿费用标准,由省人民政府批准并公布实施。

在此地方法规指导下,《广东省自然资源厅关于加快制定征收地上附着物和青苗补偿标准的通知》(粤自然资管制〔2022〕2889号)要求各地级以上市要抓紧组织开展标准制定工作,有关征收地上附着物和青苗等的补偿标准成果应在2023年5月底前完成。

二、对补偿标准制定工作的思考及应对措施

根据文件精神,目前广东省各地级市正组织开展征收地上附着物和青苗等补偿标准制定工作。笔者通过几个征收地上附着物和青苗补偿制定工作的实施,总结出对该项工作的三点思考。

1、对补偿项目进行重分类和补充并更贴合实际

(1)对现行补偿项目的重分类

工作思考:目前,部分地区现行征收土地涉及的地上附着物和青苗等补偿标准,已有多年未更新,现势性较差,在实际征收工作中,个别分类因未能匹配实际工作,例如部分地区的经济作物都按一个标准进行补偿,但是实际中,当地有多种经济作物,不同的经济作物其价值会有所差异,这给征地工作带来一定的影响。因此,对现行补偿标准中不合理的补偿项目进行重分类,显得迫在眉睫。

应对措施:通过外业访谈及相关资料的校核,对现行补偿标准中部分分类特征不清晰或分类过于笼统的不利于征地项目工作开展的补偿项目进行重分类,使补偿项目分类更具有可操作性。

(2)对农林作物新品种、新型建筑材料等补偿项目的补充

工作思考:随着农业的发展,近年来各地新引入个别农林作物新品种,如嘉宝果。另外,目前较多地区的农村房屋正改用新型建筑材料替代传统建筑材料,如近年来,由于砖瓦材料存在紧缺且不耐用等缺点,很多农村房屋已改用石棉瓦、树脂瓦等新型建筑材料替代传统瓦。因此,制定补偿标准时,需根据各地实际情况,将新引入个别农林作物新品种、新型建筑材料等补充到补偿项目,并使之更贴合实际是非常重要的。

应对措施:通过各职能部门收集当地农作物品种、主要建筑材料的类型,同时通过外业访谈与对当地的实地摸查,准确把握当地涉及的农林渔种类和地上建筑物、构筑物及其他附属设施种类,对农作物品种和主要建筑材料的类型进行查漏补缺。

此外,在制定补偿标准的过程中,可参考周边地区的现行补偿标准,在补偿标准架构体系构建上取长补短,建立更符合当地实际的补偿项目分类体系。

2、合理确定不同补偿项目补偿标准的测算思路

工作思考:青苗不同种类或同一种类的不同生长阶段和地上建筑物、构筑物及其他附属设施的不同种类或同一种类的不同建造标准、装修标准,具有不同的价值。在实际征收过程中,也经常会遇到不同状态下的地上附着物和青苗,应通过不同的测算思路确定不同状态下的补偿价值。拟定科学的测算思路,采用不同的参考依据确定补偿类别的合理补偿价值,显得尤为重要。

应对措施:在测算前,首先应结合外业访谈,理清现行补偿标准中补偿项目的补偿内涵,再与相关部门确认不同种类的青苗和地上附着物的补偿内涵,最后根据不同的补偿内涵,确定不同的测算思路。目前测算青苗与地上附着物补偿标准的测算思路主要有以下几种:

(1)参考现行市价测算补偿标准

当年能收获的农作物,例如粮、棉、油、烟、糖等,可参考现行市价对补偿标准进行对比测算。主要思路是选择最近成交的相同或者类似农作物为参照物,通过比较被评估农作物和参照物的差异,对参照物的成交价格进行调整,从而确定被评估农作物的补偿标准。这里需要注意不同地区的农作物成交价格会有所差异,例如经济发达地区同类农作物的成交价格一般会高于经济欠发达地区,因此可根据当地近三年平均收购价,再结合外业调查合理确定成交价格。

(2)参考投入成本测算补偿标准

农作物还未开始产生收益的产前期,例如产前期的荔枝、龙眼、黄皮、芒果等,以及通过现行市价比较计算出的补偿标准低于投入成本的农作物,可参考投入成本测算补偿标准。主要思路是按现有的农业生产力水平,种植同品种、同面积被评估农作物所投入的成本费用。这里需要注意不同种类的青苗,其培育成本会有所差异,例如火龙果的机械使用费一般会低于荔枝,因此要根据不同种类农作物的实际成本,再结合外业调查合理确定评估参数。

(3)参考剩余价值测算补偿标准

农作物可以产生收益的初产期和盛产期,例如初产期和盛产期的荔枝、龙眼、黄皮、芒果等,可参考剩余价值对补偿标准进行测算。主要思路是将农作物收获所得销售收入扣除估价基准日至出售这一时期内尚需投入的生产成本与销售费用后,得出农作物的评估值(纯收益)。这里需要注意不同时期的青苗,其管护成本会有所差异,例如初产期的肥料成本一般会低于盛产期,因此要根据不同生长时期农作物的实际成本,再结合外业调查合理确定评估参数。

(4)参考重置成本测算地上附着物重置价补偿标准

地上附着物,例如房屋、围墙、水井等,可参考重置成本对重置价补偿标准进行测算。重置成本包含估价基准日重新开发或建造相同或类似房屋(构)筑物的建安成本、前期费用及其他费用、利息、利润等。这里需要注意征收地上附着物一般都是以个人为主的小规模建(构)筑物,其造价成本一般会高于大规模的建(构)筑物,因此在参照当地工程造价标准的同时,也要结合市场询价合理确定造价成本。

3、补偿标准制定后的成果应更具有可操作性

工作思考:补偿价格应符合当地经济社会发展总体水平,保障被征地农民的基本权益;补偿分类应简单明确,合理科学;补偿标准制定后的成果应能提高征地工作的可操作性。

应对措施:多方意见征询及对比让补偿标准制定后的成果更具科学性和可操作性。具体如下:

(1)补偿标准制定前多方意见收集

在补偿标准编制前,可以通过部门座谈、村镇座谈、农民访谈、专家访谈等方式,了解现行补偿标准实行过程中的突出问题,提出对指导文件的修改完善建议;同时了解房屋建造成本、苗圃搬迁成本、当地农作物种植投入产出等相关信息,让测算结果更符合当地实际。

(2)补偿标准制定过程中多次对比

在补偿标准编制过程中,需多次进行全面的横向及纵向对比,以平衡补偿标准。横向对比是指对比周边地区的补偿标准,从中发现现行补偿标准存在的问题及完善方向;纵向对比是指与现行补偿标准进行对比,本次补偿标准一般不低于当地原征收补偿标准,以免出现补偿标准水平较大的波动,与现行补偿标准不衔接的问题。

(3)补偿标准初稿编制完成后广泛意见征询

补偿标准初稿编制完成后,可进行相关科室内部意见讨论、相关职能部门及各镇街部门意见征询、召开听证会、专家评审、风险评估等工作,听取社会各界的意见及建议,对标准进行进一步的完善。

三、结语

征收地上附着物和青苗等补偿标准制定工作,是一项专业性强、覆盖面广、涉及多方利益平衡的工作。因此在补偿标准制定工作中,编制单位需通过各职能部门收集当地农作物品种、主要建筑材料的类型,同时结合外业访谈与对当地的实地摸查等方式,对补偿项目进行重分类和补充;理清现行补偿标准中补偿项目的补偿内涵,且与相关部门确认不同种类的青苗和地上附着物的补偿内涵,最后根据不同的补偿内涵,确定不同的测算方法;经过多方意见征询及对比,使得更新后的补偿标准成果更具科学性和可操作性。

作者:黄丽芬 龙俊良

审核人:林艳艳 罗锐

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