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2023-07-03

原创 | 浅谈利用数据案例量化噪音对房地产价值影响的方法

近期番禺南大干线至南沙互通立交通车,车流昼夜不断,产生的噪声让番禺社区居民的日常生活受到严重干扰,有业主反映凌晨的噪声平均值都在64分贝以上,根据国家噪音标准,居民区白天的噪音强度不能超过55分贝,夜间不能超过45分贝,这些道路噪音的影响明显对居民生活造成困扰,而困扰的背后带来的其中一个影响就是房屋价值的减损。从评估的角度,明显的噪音源势必会对房地产价值造成影响,但目前在评估行业内,噪音环境对房地产价值的影响幅度难以判断,较少有通过众多数据案例结合评估的思路分析获取的经验,本文将尝试用评估的角度来说明如何利用数据案例量化噪音影响。

一、影响房地产价值的主要噪音环境

对于房地产而言,常见的环境噪音有三种:交通运输噪音、建筑施工噪音和居民社会生活噪音。其中,由于交通运输噪音分贝高且持续时间长,难以逆转改变,因此对房地产价值影响尤为明显。

航空运输噪音:飞机航线经过产生大量的低频噪声,且噪声源位置较高,传播过程中所受的阻挡较小,传播范围广,持续时间短,属于面声源的间歇性高空噪音源。根据《机场周围飞机噪声环境标准》(GB 9660-88),机场周围噪声标准大致可以分为:一类区域是噪声在70分贝以下,主要是特殊住宅区、居住区、文教区、医院,二类区域是噪声在70-75分贝,除一类区域以外的生活区。

轨道交通噪音:轻轨、普通铁路、高速铁路等基于地面线状扩散的噪音源,属于线声源的间接性噪音源,但一般高铁列车经过时噪音分贝值会明显高于飞机噪音,当高铁列车以300公里左右的时速通过时,产生的噪声一般在70—80分贝或者是平均值在80分贝左右,并且其声压级的大小随着距离的增加而递减。

公路干道噪音:产生自高速路及城市主干道的噪音,属于线声源的持续性噪音源,虽然噪音分贝值相较飞机少,但影响持久。根据生态环境部发布的2022年中国噪声防治污染报告数据,全国地级以上城市道路交通昼间等效声级平均值为66.5分贝。

上述噪音源特点分析可知轨道交通和公路干道噪音对居住环境的影响比飞机噪音更持续,高速铁路等影响程度最大。不同噪音源,购房者感受到的噪音程度不同,因此不同噪音源对于房地产价值减损的幅度存在差异。

二、影响房地产价值的因素是多样的

噪音环境对于房地产价值势必存在影响,但影响房价波动的因素繁多,在众多影响因素中剥离出噪音对房价的影响幅度存在难度。通俗来说,当我们发现一个房地产有噪音,另外一个房地产没有噪音,我们就假定他们两个房地产之间的价格差异就是噪音所带来的差异是片面的,毕竟区位优势、基础设施配套、房地产品质等等因素都是价格差异的影响因素之一,所以我们从噪音影响方面观察两个房地产之间差异,必须消除这些非噪音方面影响房地产价值的扰动因素,而这些扰动因素的多样性以及这些扰动因素对于房地产价值差异的影响程度判断成为最大难点。

三、控制变量法与评估和数据的结合

(一)总体原理介绍

经过对国内外文献的参考,结合我们在公示地价评估的经验,在这次评估的过程中我们使用了一种基于运用特征价格模型,控制多变量显化单变量因素的方法,单独研究噪音对房地产价值的影响,具体思路为:首先,在需研究区域范围内调查选取区域内有受同类噪音源影响的对象,同时在周边选取较为相似的基本无噪音影响的对比对象,分别配对形成多个对照组合,然后通过特尔斐法对影响房地产价值的因素进行修正幅度确定,在确定的修正幅度基础上再进行因素修正,进而均质化除噪音影响差异之外的其他因素,再观察噪音如何对房地产价值产生影响。

(二)具体步骤介绍

1、选择样点形成多个对照组合

在区域范围内尽可能搜集多组对照组合进行比较,形成一定量的样本组合。

对比组内的案例尽可能符合在同一楼栋、小区、供需圈内,以达到在选取案例时先行弱化部分因素对房地产价值的扰动。

2、寻找影响因素的构成

影响因素可以分为区域因素和个别因素,重点寻找除噪音因素外哪些因素主要影响房地产价值。


3、客观评定因素影响幅度

邀请一定数量的房地产估价师运用特尔斐法确定主要影响因素的影响幅度大小。

表1 区域因素打分结果表(示例)

表2个别因素打分结果表(示例)

4、排除扰动因素后观察噪音对价值差异的幅度

以上述方法确定后的修正幅度为基础,针对对照组中除噪音因素以外的其他因素进行标准化处理,以便后续观察噪音对房地产价值影响幅度。

表3对比对象标准化处理过程(示例)

5、多个对照组的统计反映噪音因素影响规律

运用前述特征价格模型,控制多变量显化单变量因素的思路,对每个对照组合进行相同的处理方法并观察影响幅度,再通过统计得出噪音对房地产价值的影响幅度的规律。

四、总结及未来的畅想

总的来说,判断噪音环境对房地产价值的影响就是遵循控制变量的原则,多个影响房地产价值因素中弱化其他因素,逐渐显化噪音环境对价格影响的程度,对于传统评估项目如基准地价和标定地价修正体系的建立可以提供参考,如果以后需要观测的因素不单单是噪音而是其他因素,我们也可以采用这种弱化其他扰动因素,显化需要观测因素的思路,摸清影响房地产价值因素的规律。

大数据的时代早已到来,意味着估价行业信息化逐步深入,在传统的经验值判断底下还需要结合现时海量的数据支撑,例如就在我们这次探究单个因素的影响过程中,对比组的数量是否充足往往就会影响最终影响程度的判断,而大数据的力量就将这些样点数量变得更多更广,使最终的结果更具有科学性和客观性,或者我们思维再发散一下,目前人工智能已经显示出令人惊讶的分析能力,而我们利用这种判断因素影响程度方法对人工智能进行训练,可能会对估价行业带来更多的可能。

作者:梁胜仔 史婧

审核:林艳艳

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