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2023-07-03

原创 | 浅析江门市首宗“先租后让”工业用地实现转正

2023年3月,江门市首宗“先租后让”工业用地顺利“转正”。该宗地于2020年公开出让后,由竞得人先缴交2年租赁期租金,租赁期结束符合约定建设条件后,再缴交48年出让价款转为出让地取得。地块用于建设智能物流与仓储装备、康复器械等高端医疗器械和仪器设备研发与制造项目。

一、什么是工业用地“先租后让”供地方式

“先租后让”为近年探索创新的一种特殊供地方式,是指地方政府在供应工业用地时先约定投资强度、税收、产出等一系列条件,由工业用地中标人或竞得人先行以土地租赁方式在租赁期限内开发、利用、经营土地,土地租赁期满且达到约定条件的,可按照规定程序办理租赁转出让手续,将土地使用性质由租赁转为出让。在“先租后让”协议约定的租赁期内,用地企业可以建造厂房、办公用房等永久建筑;如租赁期满未达到双方约定条件,则收回土地不退租金,对用地企业的其他投入按规定补偿。

二、工业用地“先租后让”供地方式的意义

1、有效推动工业用地集约利用

“先租后让”模式通过对土地利用强度进行约定,作为后出让的硬性考核指标,从而有效提高工业用地利用强度,遏制低效闲置利用现象。

2、降低前期成本,服务实体经济

企业通过“先租后让”模式竞得工业用地后,只需支付先期租金,减小前期土地获取成本,使企业更好地配置现有资金,将其充分用于生产经营活动当中。

3、有效提高企业生产积极性

企业通过“先租后让”模式竞得工业用地后,政府仍会对其投入、产出等生产指标进行动态考核,因此,企业必须保持高效生产与管理。

三、江门市工业用地“先租后让”的政策

1政策依据

2022年3月28日,江门市政府印发《江门市提升节约集约用地水平的实施意见》(以下简称《实施意见》),并于2022年4月1日起施行。《实施意见》是根据相关法律法规及上级文件规定,结合江门市实际,在原有的《江门市人民政府关于进一步提升节约集约用地水平的实施意见》(江府〔2013〕16号)和《江门市市区工业类用地升级改造开发项目的工作指导意见》(江府〔2015〕12号)基础上,进一步修改完善并融合。

《实施意见》中明确优化土地供应方式,推行先租后让、租让结合供应,对于用地面积小于50亩的工业项目,原则上以“先租后让”方式供地,项目先以租赁方式取得土地,达到约定条件后再转为出让。租赁期应约定建设期,也可以根据实际需要约定投产期。建设期内完成约定建设内容的,可申请租赁用地转为出让用地。

2地价支付方式

根据《江门市市区国有建设用地使用权价格及租金计收方法》中有关规定,对于采取先租后让方式供应工业用地的,土地使用年限最长不得超过50年。出让年限按“2+3+N”原则确定,其中2年为基建租赁期,3年为投产租赁期,N年为出让期。

先租后让底价=(租赁年期+出让年期)÷50×宗地对比后最高价

总租金=[租赁期÷(租赁年期+出让年期)]×成交价

每年租金=总租金÷租赁期

后续出让金=成交价-总租金

四、目前制约“先租后让”实施的主要因素

尽管“先租后让”能有效推动工业用地集约利用,但在实施过程中仍存在不少问题需探索。

1政府端

1.1需平衡“先租后让”长远利益与政府短期财政压力

“先租后让”可在出租过程中对企业的实力进行验证,减少了一些投机型项目,引入优质型项目,从而为当地的可持续发展提供保障,带来长期的稳定收益。但前期的土地租金带来的地方财政收入没有出让金产生的收入那么明显,一定程度上增加了地方政府短期资金压力。

1.2目前市场认可度不高

“先租后让”模式目前尚处探索实践阶段,全周期成功案例较少,相对传统的土地出让模式,不可控的因素较多,导致项目投资方会存在各方面的顾虑。

1.3监管与考核机制尚未成熟

“先租后让”模式是通过先出租让项目方进行建设,达到约定条件后再进行出让。在此过程中,如何判断是否达到出让条件就需要考核,涉及到自然资源、产业园区、税务等不同行政部门联合对工业用地使用的全流程监管与考核,需形成一套有效的监管与考核机制。

2企业端

2.1前期土地融资难度大

“先租后让”模式下土地因未正式出让,从物权角度考虑,企业前期抵押土地使用权没有法律依据。虽从原则上也可质押其租赁权益,但因租赁期限较短且变现困难,较难吸引资金提供方。因此,“先租后让”模式对企业的自有资金要求比较高。

2.2存在土地被收回的风险

“先租后让”模式是需企业在前期投入达到约定标准后再转出让,对企业而言,就会存在一定的风险。企业存在前期投入过程中,有可能因为一些其他原因导致没办法达到约定条件,造成土地按约定被收回。

2.3对“先租后让”模式政策的顾虑

“先租后让”模式目前尚处探索实践阶段,企业对该政策后续如何演变没法进行预判,全周期成功案例较少,因此企业顾虑较多。

五、个人思考

从地方长远的发展来说,“先租后让”的供地方式还是利大于弊的。关于上文提到的制约因素,笔者认为地方政府可从以下几方面着手:

1、试点先行,树立正向榜样,提升企业信心

针对“先租后让”引起的财政压力,地方政府可通过选取合适数量、体量且对项目较有吸引力的地块作为试点,有效化解对短期财政收入产生的不利影响。同时“先租后让”作为创新的供地模式尚处探索阶段,通过试点推行可及时对政策纠偏纠错。政府端亦可尝试运用市场配置手段,如工业企业提供企业生命周期信息、互联网企业运用大数据与人工智能算法将其加工、高校智库协助参与制度建立与研判,调动各主体加快优化“先租后让”制度。

2、建立企业风险保障机制,减少企业的后顾之忧

企业经营总希望风险越小越好,而“先租后让”在一定程度上会加剧了经营的潜在风险,导致该政策市场认可度不高。因此可探索建立企业风险保障机制,如对“先租后让”退出的企业在资产设备上给予一定的折旧优惠,或在企业遇到外部不可抗力的经营困难时,地方政府给予合同约束指标的宽限、政策和资金补助等一系列措施,协助企业渡过难关。当风险保障机制越完善,企业就会逐步趋向选择“先租后让”供地方式。

3、配套出租后的监督与考核机制,规范后期出让流程

“先租后让”供地的一个重要环节就是需要对用地进行租后动态考核。因此地方政府应构建全面、客观、科学的考核机制,在供后监管、考核评价、规范操作方面落实措施并加强监管,厘清各部门之间的权责,形成批后监管的合力,确保监管与动态考核的职责无缝衔接。对于后期出让流程,亦应制定相应的实施办法进行规范管理。

作者:莫乔梓

审核人:邹正怀

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